La incógnita sobre si una vez cancelada la hipoteca se pueden reclamar los gastos repercutidos por el banco para formalizar el préstamo, ya ha sido resuelta por nuestros tribunales. Una cláusula nula lo ha sido y lo será siempre, por lo que no debió desplegar sus efectos.

LOS GASTOS DE LA HIPOTECA SE PUEDEN RECLAMAR AUNQUE LA HIPOTECA SE HAYA CANCELADO

Todas las hipotecas cuentan con una condición que los consumidores consideran ineludible: las comisiones de apertura. Si bien, no se corresponden a un producto bancario complejo como pueden ser las cláusulas suelo, sino que todos los prestatarios conocen su existencia y asumen su pago.

La comisión de apertura de una hipoteca se trata del importe que el banco te cobra al formalizar la hipoteca, a fin de cubrir los gastos administrativos y de gestión de dicho préstamo.

Para que una comisión bancaria sea válida debe tener en contraprestación unos servicios concretos, que deben ser aceptados y solicitados por el cliente, efectivamente prestados por la entidad financiera y quedar debidamente justificados, de acuerdo con la normativa que la regula.

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COMISIONES SIN CONTRAPRESTACIÓN DE UN SERVICIO EFECTIVO

Es evidente, que la concesión de un préstamo hipotecario lleva aparejado la realización de varias operaciones por parte del banco, como por ejemplo consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) u otros registros de solvencia patrimonial externos, para evaluar el estado financiero del prestatario u avalista, así como someterlo a un comité de riesgo para evaluar si la concesión del préstamo cumple con los estándares fijados.

La cuestión, es que dichas operaciones son las inherentes a la propia actividad de la entidad financiera, por ello no se puede entender que por dichas actividades se preste un servicio efectivo al consumidor.

COMISIONES IMPUESTAS UNILATERALMENTE POR LOS BANCOS

Además, la realidad es que hasta el momento, se trata de una cláusula impuesta por las entidades financieras, en la que el hipotecado no ha tenido ningún margen de negociación.

Por ello, los tribunales han venido considerando que efectivamente nos  encontramos ante otra de las muchas cláusulas abusivas que las entidades financieras han venido “colando” en el contrato de hipoteca.

Las razones por las que no existe discusión acerca del carácter abusivo de las mismas, es porque por un lado, son cláusulas opacas, ya que no obtenemos ningún tipo de información por parte del banco, ni tampoco se acreditan trabajos o gestiones que justifiquen el cobro de dicha comisión de apertura; y por otro lado, nos las incluyen en automático en los contratos de préstamos, sin margen de negociación ninguno, por ello se han de considerar incluso más abusivas que otras cláusulas.  

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 de la Redacción

El boom de la crisis financiera y la explosión del mercado inmobiliario en nuestro país, han revelado los abusos cometidos durante décadas por el sector financiero español (cláusulas suelo, intereses de demora, vencimientos anticipados, hipotecas multidivisas) y, la incapacidad de nuestro sistema judicial (jueces impedidos de poder parar una ejecución hipotecaria, aunque el préstamo estaba plagado de cláusulas abusivas).

Con miles de familias desempleadas y con serias dificultades económicas, los impagos de los préstamos hipotecarios se dispararon y, las ejecuciones hipotecarias se convirtieron en la noticia del momento, lo que inevitablemente ha sacado a la luz las malas prácticas de las entidades financieras de nuestro país.

Así comenzó la batalla judicial, que ha inundado nuestros juzgados durante los últimos años y, que una década después, aún está lejos de finalizar. En todos estos años, nos hemos encontrado con sentencias de todos los colores, lo que ha provocado la necesaria intervención del Tribunal de Justicia Europeo para establecer un poco de claridad. Estas sentencias han sido cruciales para miles de hipotecados, al confirmar los abusos de las entidades bancarias con la comercialización de las hipotecas.

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El TRIBUNAL EUROPEO SACA LOS COLORES A LA BANCA ESPAÑOLA

El 14 de marzo de 2013, el Tribunal de Justicia Europeo reprendía a la banca española al determinar que varias de las cláusulas de los préstamos hipotecarios ofrecidos en nuestro país eran abusivas y por tanto nulas, lo que permitía que los jueces pudieran paralizar una ejecución hipotecaria si detectaban ese tipo de cláusulas en las hipotecas que se pretendían ejecutar.

Esta sentencia marcó un antes y un después en nuestro país, desencadenando varios cambios legislativos a fin de preservar la protección del consumidor.

De nuevo, el 21 de diciembre de 2015, se pronunciaba el TJUE, esta vez para sacar los colores a nuestro Alto Tribunal, al entender que no se puede limitar la retroactividad de la devolución de lo cobrado en exceso por las entidades financieras, a la fecha en la que el Tribunal Supremo se pronunció por primera vez sobre este asunto. Es decir, se reconoce el derecho de los consumidores a solicitar la devolución de lo pagado en exceso desde la firma del préstamo.  

El pasado 20 de septiembre, el Tribunal Europeo abatía las famosas “hipotecas multidivisas”, cuando declaraba que se trata de un producto demasiado complejo y, que por tanto, si  el cliente no había estado oportunamente informado sobre el tipo de producto y los riesgos que el mismo llevaba aparejados, se debía considerar un producto abusivo, al igual que las cláusulas suelo.

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