Ipoteca: come difendersi prima che sia troppo tardi
Qual è la più grande paura di chi è in procinto di comprare casa?
Scoprire che sull’immobile tanto desiderato pende una spada di Damocle chiamata ipoteca o pignoramento, il cosiddetto gravame, come direbbero gli addetti ai lavori.
Esistono due metodi per verificare la situazione della casa a cui si è interessati: consultare un pubblico registro ad hoc, e incaricare un notaio di raccogliere informazioni su un’eventuale ipoteca. In quest’ultimo caso l’accertamento deve essere effettuato prima del rogito.
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Apprendere dell’esistenza di un gravame a un passo dall’acquisto on è certamente piacevole, tuttavia è opportuno precisare che la misura non implica effetti irreversibili. Infatti l’ipoteca non ha come conseguenza automatica il pignoramento, e in ogni caso, prima che questo si compia, è necessario inoltrare un preavviso al proprietario.
Il registro delle ipoteche
La Conservatoria dei Registri Immobiliari è l’ufficio di riferimento per chi ha bisogno di una visura ipotecaria, documento che illustra la situazione patrimoniale di un immobile. Questo ufficio detiene un elenco che riporta tutte le transazioni che hanno come oggetto il bene: trascrizioni (vendite e donazioni), iscrizioni (relative a ipoteche) e annotazioni (eventuali pignoramenti).
È possibile accedere alle informazioni effettuando una richiesta all’ufficio della Conservatoria territorialmente competente, procedendo per via telematica, o avvalendosi del supporto di un professionista. In quest’ultimo caso, ovviamente, il costo sarà maggiorato del compenso da corrispondere al notaio o all’avvocato.
Per ottenere la visura ipotecaria è necessario aver precedentemente reperito i dati catastali relativi all’immobile presso il Catasto. Chiunque può farne richiesta: non ci sono limiti legati alla privacy.
…e se l’iscrizione è stata fatta da Agenzia delle Entrate Riscossione?
Per accertarlo basta farsi rilasciare dall’ente una visura ipocatastale; l’ufficio territorialmente competente è quello della città in cui si trova l’immobile. Il documento consente di verificare i dati relativi alla proprietà, come pure eventuali pignoramenti e ipoteche.
Ancor prima di questo passaggio il contribuente che ha un debito con AER può farsi un’idea della situazione calcolando l’ammontare della pendenza. Se supera i 20mila euro c’è l’eventualità concreta che scatti l’ipoteca.
Qualora invece il proprietario dell’immobile non abbia ricevuto alcun preavviso, la misura può essere impugnata. Un’eventuale rateizzazione del debito, d’altra parte, non annulla l’ipoteca: solo il pagamento dell’ultima tranche ottiene questo effetto.
Come tutelarsi in caso di acquisto con ipoteca?
L’elemento discriminante è il fatto che l’acquirente ne fosse a conoscenza o meno. Nel primo caso si può chiedere l’inserimento di una clausola contrattuale che preveda l’estinzione della misura da parte del venditore al momento del pagamento.
Qualora invece l’acquirente fosse all’oscuro di tutto, si può agire per vie legali, chiedere la risoluzione del contratto, e ottenere il rimborso della somma sborsata.
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