Quando il debitore rischia di perdere la casa

L’esproprio forzoso dell’immobile di residenza può essere un evento molto traumatico per il debitore, in quanto equivale a uno sradicamento violento e irreversibile.

Per evitare d’incappare nel pignoramento, o comunque per tamponarne le conseguenze, è quindi necessaria un’analisi approfondita della disciplina in materia. Qui di seguito esaminiamo i punti salienti fissati dalla legge, e le modifiche intervenute di recente.

Pignoramento immobiliare: quali sono i beni intoccabili?

La risposta a questa domanda è contenuta nell’articolo 76 del D.P.R. 602/1973. Questo afferma che il Fisco non può effettuare l’esproprio forzoso dell’unico immobile che appartiene al debitore. Se il creditore è invece rappresentato da una banca, finanziaria o un privato, il limite non sussiste.

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Che succede se il debitore è in possesso di due case, una delle quali destinata alle vacanze? Entrambe possono essere oggetto di pignoramento.

Peraltro, bisogna tener conto che la definizione di immobile è ampia, e non si riferisce unicamente alle case. Eventuali terreni sono quindi compresi al suo interno.

Garage, box auto e pertinenze, definite dall’articolo 817 del Codice Civile come “cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un altro oggetto” (cantine, soffitte) non rientrano invece nella definizione, neanche se sono registrate autonomamente nell’apposito catasto degli immobili.

Quali sono i criteri che determinano l’impignorabilità?

I paletti fissati dal D.P.R. 602/1973 sono abbastanza rigidi, in quanto prevedono che non possa essere aggredito l’unico immobile di proprietà a patto che questo corrisponda alla residenza del debitore, sia destinato a uso abitativo, non sia registrato nella categoria di castello (A9), villa (A8) e non possa essere catalogato come casa di lusso.

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Le insidie nascoste nel fondo patrimoniale

Questo scaturisce da un accordo che le coppie sposate siglano davanti al notaio, individuando i beni da utilizzare per soddisfare i bisogni del nucleo familiare. Dunque il fondo patrimoniale è una sorta di tesoretto dedicato a un utilizzo specifico.

Il fondo patrimoniale può comprendere beni immobili, beni mobili registrati, università di mobili, ovvero, in base a quanto sancito dall’articolo 816 del Codice Civile, la totalità di oggetti appartenenti a un soggetto e destinate a un medesimo impiego.

L’inserimento di un immobile nel fondo patrimoniale non esclude l’eventualità di un pignoramento da parte del creditore, in quanto l’esproprio forzoso è ammesso se la pendenza è scaturita dalla necessità di far fronte alle esigenze familiari.

D’altra parte solo la famiglia può determinare quali obbligazioni sono state sottoscritte per soddisfare i propri bisogni.

Nel corso degli anni si sono susseguite svariate pronunce in materia, alcune delle quali hanno riconosciuto le ragioni del Fisco (sentenza n. 21396/2015 della Cassazione Civile, Sezione 5, sentenza n.23054/2016 della Cassazione Civile, Sezione 5, sentenza n. 20799/2016 della Cassazione, Sezione Tributaria) e altre che hanno invece accolto le istanze dei contribuenti (sentenza n.2218 dell’8 aprile 2014 emessa dalla Commissione Tributaria del Lazio).

Cosa è cambiato dal 2017?

L’articolo 8 del Decreto Legge n.50 del 24 aprile 2017 ha introdotto una variazione nell’articolo 76, comma 2 del D.P.R. 602/1973. La parola “bene” è stata infatti sostituita con “beni”.

Ne consegue che, se in precedenza l’esproprio forzoso dell’immobile era possibile solo qualora lo stesso avesse un valore uguale o superiore a 120mila euro, oggi il creditore può procedere se sia la pendenza che il valore catastale di tutti gli immobili del debitore raggiungono separatamente almeno 120mila euro. 

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La redazione